これから不動産を購入しようと思っていらっしゃる方や、不動産の価格ってどの程度??
行政がなにか基準とか出してないの???
という方に少しでもお力になれば、幸いのぼんつぶです。
さて、前回、土地の時価を少し、紹介しました。では、土地の時価を考える場合にどのようなものを見るのが良いか。その点を紹介したいと思います。
この記事の内容で土地の価格を見ると、土地の相場観を養う力になると思いますので、活用してください。
大きく方法は以下のものです。
- 地価公示価格
- 相続税路線価
- 固定資産税評価
- ネット情報
- その他(聞き込み、現地確認)
それでは行ってみましよう!!
目次
地価公示価格
地価公示価格とは
地価公示価格は、土地取引の指針とさせるべく、国土交通省が全国の不動産鑑定士に鑑定評価を求め、毎年1月1日現在の各地の地価を公示しているものです。(毎年3月下旬ころ公表)
3月下旬頃に新聞などに公示地価の上下が取り上げられたりします。それほど、関心の高いものです。
ちなみにですが、公示地価と性質の似ているもので、「地価調査価格」というのがあります。(基準地価格。毎年7月1日現在のものを9月下旬に公表。都道府県が発表。)
全国地価マップなどを見ると確認できますので、参考にしてください。
利用する場合の注意
国や県が出している指針なので、信頼性は高く、一般の人や官公庁への説明にもかなり説得力があります。
一方で、以下の使いにくいところがありますので注意が必要です。
- 公表されている場所が限定的、知りたい土地ではない場合もある。
- 実勢価格とかならずしもイコールではない。
うまく使えると説明力を上げるネタにもなりますので、要は使いようです。
相続税路線価
相続税路線価とは
相続税路線価とは、相続税・贈与税・地価税の課税を算出するために、これらを所管する国税庁が毎年1回評価する価格と言われます。
全国地価マップでも確認はできますが、税務署で路線価図を閲覧しても調べることは可能です。
利用する場合の注意
路線価は、その性格上実勢価格とはある程度乖離すると言われておりますが、地域ごとの地下水準のバランスはそれなりに取れていると言われます。
その点では、かなり利用価値があると思います。一方で、注意点もあります。
- 公示価格の8割水準で設定されている。(0.8で割り戻すと公示価格水準になる。)
- 路線価はその地域の道路条件の良好な路線(道路)を基準に各路線が決められるため、道路幅員が狭いなどの道路条件が劣る場合でも、割高な路線価を付す場合がある。
これも使いようですが、これは便利かと思います!!
固定資産税評価
固定資産税評価とは
市町村役場に備え付けの固定資産課税台帳の登録価格で、固定資産税をはじめ不動産取得税登録免許税など、不動産の各種税金を課税するもとになるものです。
確認ができる場合は、有効なものと思います。
しかし、この情報は一般に教えてくれない場合があるかと思います。
以前、別の仕事で市町村の税務担当者に、『固定資産税が課税されているかだけでも教えてほしい』とお願いしたが、『個人を特定する情報に繋がる可能性があること、税務上守秘義務により教えることはできない』と断れた経験があります。
参考ですが、把握できれば便利ではと思います。
ネット情報
さて、今では多くの住宅情報がネット上にあります。
これらの情報に記載されているのは売出し希望価格ですが、各不動産の個別的な要因(早く売りたい等)が反映されているものと思いますが、土地の価格の相場観を見る上で周辺調査は重要です。
これは、眺めるだけでも学べますので、ぜひこれだけでも見ることをおすすめします。
その他(聞き込み、現地確認)
最後に、周辺に詳しい人がいたら聞いてみてください!!
地域事情に精通した方の意見を聞くことも、価格を知る一歩になります。
この聞き込みによっては、個別事情(売り急いでるなど)が把握できれば、今後の交渉にも役立つ場合がありますので、試してみてください。
おわりに
どうでしたか、参考でありますが、まずは各々を見ていただくと意外と相場観を養えると思います。
土地は身近にありますが、なかなか価格を考えることはありません。
考えないといけなくなったときの、参考になれば幸いです。
以上、ぼんつぶでした。